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L’investissement dans la pierre que vous avez réalisé est le fruit d'efforts financiers importants.
Or, louer un logement à un tiers n’est jamais une sinécure : cela requiert du temps, de la disponibilité, de la vigilance et de réelles connaissances réglementaires et techniques, surtout depuis la multiplication des nouveaux textes de lois relatifs à la location avec la publication de la loi ALUR le 29 mars 2014 qui transforme la location d’un bien en véritable « parcours du combattant ».
VINCENNES ET VOUS propose aux propriétaires-bailleurs une gamme spécifique de services, depuis la simple recherche de locataires, qui vous permet de louer rapidement et dans des conditions optimales de rémunération de votre bien, jusqu’à la gestion complète de celui-ci au quotidien, grâce à son service intégré et à taille humaine de Gestion Locative : COLISEE GESTION, au sein duquel un interlocuteur unique vous est dédié et s’occupe de tout à votre place.
• Une connaissance parfaite des loyers du marché locatif local, tant en matière d’habitation que de locaux commerciaux ou professionnels, grâce à une pratique de ce métier depuis plus de 10 ans et- pour les relocations-, la connaissance parfaite des nouvelles dispositions imposées par la loi ALUR en matière d’augmentation des loyers : les loyers ne peuvent désormais plus être augmentés librement entre deux locations, sauf dans le cas de la réalisation de travaux de rénovation et le cas échéant, dans une certaine limite, mais seulement à partir de la valeur du dernier loyer appelé et dans la limite de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) . VINCENNES ET VOUS vous informe sur ce qu’il vous est possible de pratiquer en respect du cadre légal pour gérer au mieux vos intérêts.
• Des engagements clairs et écrits :
La Loi HOGUET, qui régit le métier d’agent immobilier depuis 1970, exige un mandat écrit pour toute mission de recherche de locataires confiée par un bailleur à une agence immobilière.
Le mandat de location VINCENNES ET VOUS précise point par point les différentes missions incluses dans sa prestation :
-organisation des visites de votre bien avec comptes-rendus réguliers,
-collecte des dossiers pour étude et vérification des candidatures afin de ne vous transmettre que des dossiers complets et de candidats éligibles à votre système de garantie en matière d’impayés,
-rédaction du bail, après collecte, le cas échéant, des engagements de cautions solidaires.
-réalisation d’un état des lieux d’entrée du locataire, à moins que vous ne souhaitiez faire réaliser celui-ci par un huissier.
En septembre 2014, un décret a fixé un barème de calcul du montant des honoraires du mandataire correspondant à ces différentes missions établi en fonction de la tension du marché locatif de la ville où se trouve le logement à louer et proportionnellement à sa surface habitable. Ainsi, par exemple, sur la ville de Vincennes qui est considérée à juste titre comme une zone « très tendue » (offre très inférieure à la demande), la rémunération à prévoir pour le locataire pour l’ensemble de ces missions est plafonnée à 15€/m². Ce décret impose en outre que cette quote-part des honoraires incombant au locataire ne soit pas supérieure à celle versée par le bailleur, qui ,elle, est fixée librement par le mandataire et inclut d’autres prestations telles que les frais de commercialisation du bien (diffusion des annonces), les frais de rédaction des cautions solidaires, de réalisation de l’état des lieux de sortie, le cas échéant.
• Trouver un locataire sérieux dans les meilleurs délais grâce à :
-une équipe de conseillers immobiliers motivés par la location, formés à ses spécificités dans le cadre de la formation initiale puis continue, qui leur assure une bonne maîtrise des évolutions juridiques, financières et fiscales, disponibles pour effectuer les visites nécessaires et réunir des dossiers de candidature complets qui vous sont alors transmis après avoir été validés par notre service Gestion Locative COLISEE GESTION et l'organisme spécialisé BE PREMS avec lequel nous avons mis en place un partenariat.
-une communication efficace pour faciliter la promotion et la location rapide de votre bien : un panneau extérieur apposé sur votre bien dans le cadre d’un mandat exclusif, la rédaction de votre annonce détaillée, avec des photos de qualité, diffusée dans le journal de notre agence distribué sur toute la commune de VINCENNES et aux sorties de ses stations de RER et de métro, affichée en vitrine de l'agence en centre-ville de VINCENNES, diffusée sur notre site Internet accompagnée d’une foule de renseignements utiles sur la ville et le quartier où se trouve votre bien, sur les principaux réseaux sociaux acteurs du marché immobilier (Facebook et Google+) au format vidéo, très apprécié des internautes et sur les portails d'annonces les plus consultés pour la location (SE LOGER, LE BON COIN, ...).
-Un fichier de candidats locataires constamment renouvelé et qualitatif, avec une bonne proportion de dossiers éligibles à l’assurance loyers impayés.
Ce point est d’autant plus important, pour vous bailleur, que, depuis les nouvelles dispositions règlementaires en matière de location, il n’est plus possible pour un bailleur de cumuler les garanties contre les impayés des locataires et que le choix sécuritaire de souscrire une assurance loyers impayés vous contraint de renoncer-sauf dans le cas des étudiants- à de nombreux dossiers qui s’appuient essentiellement sur des garants solidaires, ceux de personnes actives dont les revenus nets ne couvrent pas au moins 3 fois le montant du loyer à verser, ce qui est le cas de nombreux actifs en Région Parisienne, compte tenu de la cherté des loyers. Cette nouvelle donne rend par conséquent la recherche de locataires plus difficile -car plus élitiste- ce qui augmente le risque de vacance des logements à louer- car un bailleur vise avant tout la sécurité de ses revenus locatifs, à plus forte raison lorsque le loyer mensuel versé doit rembourser pour une large part les mensualités du crédit immobilier qu’il a mis en place lors de l’acquisition du bien, ce qui est fréquent en investissement locatif surtout avec la baisse historique des taux d’intérêts des crédits immobiliers.
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