Le délai pour trouver un appartement -et plus encore une maison -est très variable, d’autant que sur Vincennes, l’offre est chroniquement très inférieure à la demande : beaucoup de personnes cherchent en même temps que vous et parfois le même type de logement. Il faut donc que vous soyez en alerte et surtout réactif. Il n’y a au demeurant pas de règle : un « coup de cœur » peut survenir lors d’une première visite et il faut dans ce cas savoir « saisir la balle au bond », sous peine de voir l’appartement vous échapper, et votre conseiller immobilier VINCENNES ET VOUS est là pour vous aider à prendre la bonne décision, en fonction du cahier des charges que vous lui avez confié. De là l’importance pour vous de disposer d’un interlocuteur dédié, dont le suivi régulier permet de cibler efficacement votre recherche au fil des visites en identifiant clairement ses paramètres non négociables de ceux qui constituent pour vous un « plus », et qui vous permette ainsi d’atteindre votre objectif, en dépit de la pénurie de biens disponibles.
Bien négocier son achat, c’est bien sûr l’obtenir au bon prix, grâce à une offre d’achat cohérente, quitte à revoir si nécessaire sa copie, si le vendeur vous fait une contre-proposition, mais pas seulement. Une offre peut être assortie de certaines conditions plus spécifiques telles qu’un délai allongé d’entrée en jouissance, la prise en charge ou le partage de certains frais de mise en conformité du logement, celle de travaux de copropriété à venir, autant de points auxquels seul un bon conseiller immobilier pourra vous faire penser.
En termes de valeur, une négociation peut être très variable et représenter une somme importante en valeur absolue, surtout pour les biens à prix élevé : au-delà d’un million d’euros, la moindre négociation représente une somme considérable ; à contrario elle peut être inexistante pour la vente d’ un denier étage avec terrasse à une adresse recherchée qui se vendra souvent « au prix du mandat », autrement dit sans aucune négociation, car les candidats acheteurs savent bien qu’ils ne retrouveront pas de sitôt un bien similaire sur le marché. En règle générale, la négociation représente entre 0 et 10% du prix affiché du bien, selon les cas.
Chez VINCENNES ET VOUS, les conseillers immobiliers vous donnent leur point de vue sur la pertinence de l’offre que vous souhaitez faire pour que celle-ci ait un maximum de chances d’aboutir tout en respectant votre budget. Contrairement aux idées reçues, la négociation n’est jamais une « partie de poker » car l’estimation du bien a été réalisée sur des éléments objectifs par l’agent immobilier et le vendeur a été largement informé en amont de la fourchette de valeurs objectives de son bien, même s’ il s’autorise souvent un prix de commercialisation plus élevé, pour certaines raisons légitimes- sur notre conseil dans ce cas- telles que la rareté de certaines caractéristiques du bien, ou un délai de réalisation long pour le transfert de propriété, par exemple;
Lorsqu’un accord sur le prix et les conditions de libération du bien ont pu être finalisés entre les parties, un avant-contrat est rédigé par l’agence immobilière ou par un notaire, qui fixe définitivement par écrit les engagements des parties dans la transaction, Le futur acquéreur reçoit dès ce stade, en mains propre et/ou en recommandé, l’intégralité des éléments constitutifs du dossier de vente du bien acquis- toujours plus nombreux en particulier depuis la loi ALUR du 24 mars 2014-.et bénéficie dès lors d’un délai de rétractation (loi SRU)-de 10 jours ( loi MACRON entrée en vigueur le 6/8/ 2015)- pendant lequel il peut encore changer d’avis, auquel cas l’acompte qu’il a versé -en pratique 5% du montant de l’acquisition- lui est alors restitué par l’agent immobilier ou le notaire, selon celui qui a été investi pour l’occasion de la mission de séquestre (conservation des fonds jusqu'à la la réitération de la vente par acte authentique chez le notaire).
De même, si l’avant-contrat prévoyait des clauses suspensives qui n’ont pu être réalisées dans le délai et selon les conditions prévues au contrat, telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un crédit-relais, ou encore en cas de préemption du bien par la commune ou par un locataire occupant, prioritaires dans l’acquisition, ou si une inscription hypothécaire du bien n’a pu être levée préalablement à la vente.. Toutes ces formalités administratives effectuées par le notaire du vendeur sont à l’origine d’un délai relativement incompressible d’environ 3 mois (ramené à 2,5 mois en cas de paiement comptant) entre l’avant-contrat et la remise des clés (entrée en jouissance).
Sous réserve d’un paiement comptant, qui s’est raréfié avec la baisse fulgurante des taux de crédit immobilier, l’acquéreur dispose en moyenne de 45 jours à compter de la date de signature du compromis de vente, pour comparer les offres de financement, choisir la meilleure proposition, constituer un dossier et enfin obtenir l’édition des offres de prêts grâce au feu vert de la banque ou l’organisme de crédit, puis de l’assurance et parfois de l’organisme de cautionnement. Ce délai peut être porté à 55 ou 60 jours en cas de calendrier exceptionnel (fêtes de fin d’année, ponts du mois de mai et congés du mois d’août)
Pour leur faire gagner du temps, mais aussi de l’argent, VINCENNES ET VOUS met en relation ses clients acquéreurs qui le souhaitent –sans obligation de souscription aucune- avec un courtier partenaire qui bénéficie de conditions souvent très avantageuses -tous frais inclus- auprès d’un large panel de banques (20 ou 25 en général) Bon à savoir : Un courtier peut parfois vous proposer des conditions de financement plus avantageuses avec votre propre banque que celles que vous pouvez vous-même obtenir en tant que client habituel, à une seule condition : que vous n’ayez pas fait la démarche de la consulter avant lui, auquel cas il ne pourra plus vous proposer son intervention.
A la demande des deux parties, la date de signature de l’acte authentique peut être légèrement repoussée ou avancée par le notaire pour permettre par exemple de vendre et d’acheter le même jour et éviter ainsi un crédit relais, de terminer la construction de sa maison, ou encore de permettre aux enfants de terminer l’année scolaire dans la même école.
Le jour de la signature chez le notaire, les fonds nécessaires doivent avoir été débloqués par la banque ou l’organisme de crédit, car le transfert de propriété a lieu moyennant le paiement du prix total de l’acquisition, déduction faite de l’acompte (séquestre) déjà versé et la remise des clés au nouveau propriétaire.
VINCENNES ET VOUS conseille systématiquement à ses acquéreurs de souscrire préalablement un contrat d'assurance habitation pour le bien à partir de cette date, quitte à en limiter les clauses aux seuls risques liés aux propriétaires non occupants-incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, si le logement fait l’objet d’une période initiale de travaux avant l’emménagement.
En outre, le notaire rédacteur de l’acte procède aux différents calculs de régularisation de taxes, charges et de travaux de copropriété entre le vendeur et l’acquéreur au prorata de leur occupation des lieux et des votes des travaux et des budgets de charges courantes enregistrés aux Procès Verbaux des Assemblées Générales de copropriété. Le jour J, VINCENNES ET VOUS recommande fortement à l’acquéreur de revisiter avec son conseiller le bien avant la signature de l’acte, de façon à s’assurer qu’aucun changement important n’est intervenu depuis sa dernière visite ou l’avant-contrat, que les biens ont été débarrassés par le vendeur de tout encombrement (la cave notamment) .Bon à savoir : à cette occasion il pourra être procédé au relevé contradictoire des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, ce qui permettra au nouvel occupant de souscrire les nouveaux contrats de fournitures sans coupure préalable, donc sans RDV sur place, ce qui est très appréciable.
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